疫情大考下的长租公寓,路在何方?

法律与情理的平衡：法律层面，支付房租是义务 ，免租是情分
，倡议仅为建议，免与不免需双方协商 。疫情构成不可抗力 ，但不必然影响租赁合同履行，是否免租应具体情况具体分析
。平台方：举步维艰
，行业短期难回暖长租公寓企业等平台方受疫情冲击严重：运营成本高企：持房成本、人力成本高，周转运营依赖性强。

租客平均周期短 、续约率低 ，导致获客成本投入高
，空置率成为悬在公寓经营者头上的一把利剑 。行业格局未定：青客
、蛋壳在资本市场的表现不佳，市值较上市初期下跌3-4成。随着疫情持续 ，长租公寓的苦日子还将继续
，中小公寓或面临较大的洗牌和淘汰概率
。

中小企业落寞离场：由于长租公寓市场竞争激烈，中小企业面临巨大的财务压力。高额收房和不断融资成为行业共同目标 ，但中小企业难以承受这种压力 。疫情加速了行业的洗牌
，经营能力不足的尾部企业逐渐被淘汰
。巨头伺机扩张：在中小企业离场的同时，大企业扩张的脚步未停下。

自如若选取租金贷会获一定优惠 。2019年12月 ，深圳市委政法委员会在处置蛋壳公寓业主因讨要租金聚众维权事件时
，发现蛋壳公寓存在“租金贷 ”情况，并要求对蛋壳公寓及其他房屋租赁公司开展排查工作
。“高收低租
”模式隐患大：为占领市场 ，长租公寓采用“高收低租”模式，还利用“租金贷 ”收未来钱救当下急。

今年长租公寓大量跑路是多重因素叠加的结果
，租户可通过固定证据、集体维权 、向相关部门投诉等途径保障权益 。长租公寓跑路原因 宏观经济压力下，经济整体面临挑战 ，租房需求变化
，房地产市场调整给运营商带来资金压力
。行业发展初期监管滞后，野蛮生长情况多 ，新监管政策落地需过程
，部分脆弱企业无法适应而倒下。

随着扩张，资金吃紧 ，房东收不到款便强制收房
，租客无房可住且剩余租金难拿回 。受疫情影响：近期，疫情影响下长租公寓行业动荡 ，杭州、上海
、深圳、广州等地多家长租公寓疑似资金链断裂 、接连“跑路”
，仅8月就有超十家长租公寓出现问题
。

利用爱心赚差价,一场疫情,让人看清了长租公寓的嘴脸

疫情期间，部分长租公寓企业利用爱心赚差价的行为 ，暴露了其商业道德的滑坡和商业模式的脆弱性，其中蛋壳公寓“挟持
”房东免租却未给租客免租
，自如则大幅上涨房租。蛋壳公寓“挟持”房东免租，却未给租客免租事件背景：蛋壳公寓在疫情期间 ，通过电话沟通要求房东免租一个月
，但并未给所有租客免租 。

事件背景与起因：蛋壳公寓作为二房东，在疫情期间以“响应国家号召 ”为由 ，单方面要求房东免租一个月（武汉地区甚至要求免租三个月）
，同时却继续向租客收取租金。此举被房东和租客质疑为“利用信息差赚差价
”，甚至被指责为“慷他人之慨发自己之财”
。

疫情之下 ，长租公寓出现了一系列有争议的操作
，如蛋壳公寓一边要求房东免租却未给租客免租
、大规模赶客；自如哄抬租金、私自涨价 、未保洁却收费
、退押金缓慢；三彩家借疫情不给房东租金等，这些行为引发了广泛关注和质疑。

二房东通过经营长租公寓 ，利用长租约锁定未来租金涨幅、装修溢价提升收益以及长期回本后的超额利润等策略
，确实可能比普通租赁模式多赚数十万 。以下是具体分析：核心盈利逻辑：赚未来租金上涨的差价租金涨幅通常高于给房东的递增大城市租金平均5-7年翻一倍，但具体涨幅难以预测（可能某年突然上涨30%）
。

C2B2C模式：以自如友家 、蛋壳公寓等为代表 ，平台充当二房东，从业主手里收房后出租
，运营成本高，但扩张速度快 ，通过赚取房租差价和增值服务获利。B2C模式：自有房产统一出租
，前期铺市场投入大，但运营成本相对较低 。长租公寓的成本与“租金贷 ”风险成本投入：长租公寓成本投入分为房源成本和装修成本
。

长江商学院认为长租行业从“赚差价
”到“赢服务”是走向健康交易方式的转变 ，自如的“增益租 ”模式是这一转变的典型代表
，重新构建了业主
、机构、租客的关系模型，使机构从“持有物业
”变为“提供服务” ，获得更有持续性的发展空间。

疫情之下,长租公寓集体开启“吃相难看
”模式……

疫情之下
，长租公寓出现了一系列有争议的操作，如蛋壳公寓一边要求房东免租却未给租客免租 、大规模赶客；自如哄抬租金
、私自涨价、未保洁却收费 、退押金缓慢；三彩家借疫情不给房东租金等 ，这些行为引发了广泛关注和质疑 。

事件背景：疫情冲击下自如的“违约操作”自如作为链家孵化的长租公寓品牌
，自2011年成立以来迅速扩张，覆盖全国9个城市 ，管理房源超100万间，入住率达95%
，是行业当之无愧的领头羊
。

现金流紧绷的原因：往年开年是租房旺季，春节前长租公寓会为节后高峰提前收房 ，但疫情导致节后高峰未到
，出现大量空置，现金流紧绷。

019年12月 ，深圳市委政法委员会在处置蛋壳公寓业主因讨要租金聚众维权事件时
，发现蛋壳公寓存在“租金贷 ”情况，并要求对蛋壳公寓及其他房屋租赁公司开展排查工作 。“高收低租”模式隐患大：为占领市场 ，长租公寓采用“高收低租
”模式
，还利用“租金贷”收未来钱救当下急
。

长租公寓行业近来面临诸多问题，以蛋壳公寓为代表的品牌陷入断网风波、口碑下滑等困境 ，反映出行业商业模式存在缺陷
、资金压力大、监管趋严等多方面挑战。蛋壳公寓断网风波具体情况租户受影响：8月中旬开始
，蛋壳公寓在全国范围内大面积停网，严重影响租户日常生活 ，不少租户组成维权群维护权益 。

蛋壳公寓的经营模式蛋壳公寓作为“二房东 ”，其经营模式包含以下核心环节：长租锁定房源：与房东签订10年及以上长期租赁合同
，初期可能以略高于市场价的租金获取房源，但合同约定的租金涨幅通常低于市场水平 ，通过“先亏后赚
”策略锁定未来收益。

疫情给长租公寓市场带来的几个无法逃避的现实

〖壹〗 、疫情给长租公寓市场带来的无法逃避的现实如下：人口流动与需求结构变化北京因防疫常态化加速低端产业清退
，小微企业困境导致就业人口外迁，预期百万级人口减少 ，低端长租住房供过于求
，经营机构倒闭或转行现象普遍
。

〖贰〗
、道路虽艰险，但前途光明。长租公寓缺的不是未来 ，而是穿越周期的时间与坚持 。

〖叁〗、疫情引发的“罗生门”蛋壳公寓的租金返还政策及引发的风波：2月3日蛋壳公寓官微发布租客租金返还政策
，武汉地区无法返程租客返还一个月租金，武汉以外租客享受与延期返工天数相同的免费延住或租金返还
。此做法从公关传播看有可点赞之处且时间靠前 ，但随后引发“一鱼两吃 ”风波。

长租公寓为何两个月来频现“跑路”?

〖壹〗 、长租公寓两个月来频现“跑路 ”的核心原因在于其“高收低租
”“长收短付”及“租金贷 ”等高杠杆经营模式
，叠加疫情冲击导致资金链断裂，最终引发暴雷跑路 。

〖贰〗
、长租公寓频频跑路的原因主要是其资金运作模式存在高风险 ，且违法成本较低；其坑害年轻人的方式主要是通过资金池错配、诱导租客签订长期合同并一次性支付高额租金等手段非法获利，最终导致租客和房东双方受损
。

〖叁〗 、长租公寓跑路原因 宏观经济压力下
，经济整体面临挑战，租房需求变化 ，房地产市场调整给运营商带来资金压力。行业发展初期监管滞后
，野蛮生长情况多，新监管政策落地需过程 ，部分脆弱企业无法适应而倒下 。

〖肆〗
、长租公寓成为“雷区
”
，主要与企业资金链断裂跑路、高进低出模式 、背靠背合同模式以及监管不足等因素有关，具体如下：企业资金链断裂跑路：近期 ，杭州
、深圳、上海等地纷纷曝出长租公寓企业“爆雷”跑路现象
。