疫情冲击,售楼处关门,今年楼市是否彻底没戏?

〖壹〗、今年楼市并非彻底没戏
，虽然疫情冲击严重，但经济对房地产的依赖度增加 ，房地产仍可能是拉动经济的关键力量。具体分析如下：疫情对楼市造成冲击 疫情导致售楼处暂停营业
，开发商回款延迟，对于资金链紧张的房企来说 ，这可能是生死攸关的问题 。

〖贰〗 、上半年启动概率低：疫情带来的心理影响不会在短期内消除
，即便疫情得到有效控制，广大居民也不会立刻转向购房 ，而是会待疫情完全过后
、风险彻底消除
，才会聚集到售楼处
。所以楼市在上半年全面启动的概率不大，开发商等待售房来回笼资金、缓解资金链紧绷矛盾 ，恐怕等不起也等不了。

〖叁〗 、例如
，恒大集团宣布全国1040个售楼部在2月20日前不得开业，直接导致销售停滞 。此时资金更多流向股市 ，因炒股可在家操作，而购房需线下交易
，故楼市需求释放需等待疫情稳定
。房企现金流压力增大，降价促销或成趋势疫情导致房企销售中断 ，高周转模式受冲击。

〖肆〗
、短期冲击明显
，但负面影响有限2020年新冠疫情初期，楼市遭遇直接冲击：售楼处关闭、开盘活动暂停 、二手房交易冻结 ，市场迅速降温 。类似2003年非典期间
，北京
、深圳、广州等地的楼市均出现投资增幅下降 、房价回落甚至“负首付”现象
。但这种影响是短期的，随着疫情得到控制 ，市场逐步恢复。

今年208家房企破产,是因为疫情下大势所迫,还是因为企业战

房地产行业正在经历重大变革 。今年
，包括恒大
、佳兆业、华夏幸福 、泰禾、花样年在内的多家百强房企出现债务问题
。根据高盛数据，中国住宅和开发商库存总额已达到52万亿美元 ，超过美国住宅市场规模
，甚至超过了整个美国债券市场。在房地产市场持续下行的趋势下，佳兆业等企业因销售疲软和债务到期无法偿还而出现债务违约 。

截至2020年6月初 ，全国已有208家房地产企业宣告破产，行业洗牌加速
，中小房企面临生存危机，头部房企集中度进一步提升。破产房企数量激增 ，行业加速出清数据对比：2020年上半年破产房企数量达208家
，超过2018年同期的177家，与2019年持平 ，平均每天有1家房企被清算
。

08家房企破产的原因：一方面由于行业集中度不断提升
，头部房企将会占据更多的市场份额，进一步挤压小房企的生存空间 ，随着中小房企市场竞争压力加大
，容错率也将变得更低，一些实力不济的小房企最终将会被兼并或走向破产的边缘。

疫情对房价有什么影响?

〖壹〗
、疫情对房价的影响主要体现在需求端和供给端双重压力下房价的下行趋势 ，具体表现为收入下降削弱购买力、生活成本上升挤压购房需求 、房企经营困境倒逼降价促销 。以下从三个核心维度展开分析：收入下降削弱购买力
，直接抑制购房需求疫情导致经济活动停滞，企业停工停产现象普遍 ，直接引发大规模失业或收入锐减
。

〖贰〗
、报复性反弹可能性：疫情对经济造成了一定影响，国家出于经济发展的需要
，未来必然会对房地产有一定扶持政策，这可能导致房价面临着报复性反弹。

〖叁〗、疫情对房价的影响主要体现在需求端和供给端双重作用下的房价下行压力 ，具体通过收入下降削弱购买力 、生活成本上升挤压购房需求
、房企经营困境倒逼降价等机制传导 。以下为详细分析：收入下降削弱购买力
，直接抑制购房需求疫情导致企业停工停产，部分行业（如旅游、餐饮 、制造业）出现大规模裁员或降薪现象
。

疫情当下,上半年将购房的一个黄金窗口期|房开企业将何去何从

〖壹〗
、今年上半年是购房的黄金窗口期 ，房开企业面临融资分化、竞争加剧等挑战
，需通过优化项目 、提升服务等方式应对市场变化。今年上半年是购房黄金窗口期的原因需求释放与政策对冲：上半年购房行为受疫情抑制，需求暂时延迟 。下半年疫情结束后 ，被抑制的需求会逐步释放
。

〖贰〗
、疫情过后二手房市场整体将呈现波动调整态势
，不同类型房源、购房群体及城市间市场表现分化，刚需购房者迎来观察窗口期 ，但需谨慎评估自身条件；别墅类产品费用坚挺
，二三线城市热度上升，市场跟风效应减弱 ，购房决策更趋理性。

〖叁〗 、这一规律表明，当房价出现阶段性下降时
，往往是入手的优质时机 。当前佛山楼市受疫情冲击后，部分区域房价已进入调整期 ，符合历史规律中的“窗口期 ”特征
。

是什么原因导致恒大
、碧桂园等房企以超出预期的方式暴雷?

恒大、碧桂园等房企以超出预期的方式暴雷
，主要源于盲目扩张与长期疫情防控的双重冲击，具体原因如下：盲目扩张埋下隐患恒大 、碧桂园等房企在2018-2019年市场高位时期大规模拿地扩张 ，导致土地成本高企。例如
，恒大在此期间获取的地块费用处于历史峰值，后续市场下行时 ，这些高价土地难以通过销售回笼资金
，反而成为沉重负担 。

正式暴雷：10月10日，碧桂园再度预告资金告罄 ，明确表示无力偿还债务
，准备启动境外债务重组；10月18日，一只利率为15%
、当前余额五亿美元的债券宽限期截至仍未支付 ，出现首次违约，正式宣告暴雷。

碧桂园暴雷：高杠杆扩张模式难以为继债务危机爆发：碧桂园公司债停牌、提议境内债展期3年
，暴露其现金流紧张问题
。其模式与恒大类似，均依赖高负债 、高周转扩张 ，在市场下行期
，销售回款放缓导致债务压力激增。

原TOP20房企爆雷的核心原因债务问题集中爆发 2021年房企TOP20中13家民营房企爆雷，主要因高杠杆扩张导致债务违约 。2022年销售额TOP20房企虽以国
、央企为主 ，但民营房企如碧桂园、龙湖等仍面临债务重组压力
，如融创 、恒大仅完成重组方案，尚未恢复日常经营
。

碧桂园确实面临无法如期履行所有境外债务款项偿付义务的困境 ，已官宣暴雷并准备启动境外债务重组
，其项目数量是恒大的4倍，债务危机背后的原因是多方面的。碧桂园的债务现状碧桂园预期无法如期履行所有境外债务款项的偿付义务 。