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　　3月30日 ，美凯龙（601828.SH、01528.HK）发布2025年年报。报告期内
，公司实现营收65.82亿元 。受房地产行业下行压力影响，美凯龙秉持审慎原则 ，对投资性房地产公允价值进行了大幅估值调整
，致使本年度归属上市公司股东的净利润亏损237.22亿元。

　　值得注意的是，剔除非经营性因素影响后 ，美凯龙的主营业务正展现出经营韧性与修复弹性
。在新五年战略引领与建发股份的深度赋能下
，公司经营质量有所提升。年报显示，全年经营现金流净额达到8.16亿元 ，较2024年的2.16亿元大幅提升277.34%；核心的家居商业服务板块毛利率增长2个百分点至61.9% 。

　　建发全方位赋能
，主营业务筑底企稳

　　从本次年报来看，美凯龙主业已初步企稳
。截至2025年12月31日 ，公司旗下74家自营商场和218家委管商场平均出租率均较2024年有所提升。其中，自营商场平均出租率增长2个百分点
，达到85.0% 。

　　同时，建发集团成熟的国资管理经验助力公司实现全方位降本增效
。2025年 ，美凯龙营业成本
、销售费用、管理费用分别下降18.95% 、18.59%和24.22%
，降幅均超过营业收入降幅，运营效率得到实质性提升。建发股份的股东背景所带来的融资优势亦逐步兑现 ，公司综合融资成本率从去年的5.1%优化至4.4%
，带动利息费用从25.31亿元下降至21.60亿元 。截至2025年底，美凯龙应付票据
、应付账款合计规模较上一年底下降43.79% ，历史债务稳步出清
。

　　报告期内
，双方业务协同加速落地。美凯龙与建发轻工、建发汽车深化合作，持续推进3+星生态 、人车家等战略的落地 。2025年 ，美凯龙电器馆经营面积达到140.5万平方米
，面积占比提升至10.1%；汽车经营面积从16万平方米翻倍至32万平方米，覆盖全国46座城市
。

　　建发股份同时还为美凯龙带来了新的获客渠道。一方面 ，公司联动钻石联赛
、厦门马拉松等国际级赛事，实现了品牌形象的跃升；另一方面
，美凯龙通过建发/联发的地产生态，将营销触角延伸至20城76个楼盘 ，累计拓展客户超1.4万组
，直接带动转化金额约1.5亿元，构建起“地产+家居
”的流量闭环 。

　　此外 ，双方首个深度协同商业项目成都湾悦城亦于2025年12月20日开业。该项目定位 “城南活力家庭悦聚场”
，打破传统家居商业边界，引入运动户外、亲子娱乐 、特色餐饮等多元高频消费业态 ，实现了存量资产的焕新升级与商业价值的高效释放
。

　　投资性地产估值调整
，夯实资产质量

　　由于过去几年中国房地产行业的深度调整，商业地产普遍面临估值调整的需要。基于对宏观环境与行业趋势的谨慎判断 ，美凯龙基于会计准则对旗下投资性房地产公允价值进行了全面重估 。这一举措在账面上形成了约234.42亿元的公允价值变动损失
，成为2025年公司大幅亏损的核心原因
。但另一方面，这一估值调整夯实了公司资产质量 ，使资产账面价值更贴合当前市场实际。

　　行业人士指出，此类会计处理并不涉及公司现金流
，也不代表公司主营业务发生实质性恶化 。通过充分的价值调整，美凯龙消除了未来资产持续贬值的潜在隐患 ，为公司后续的战略布局奠定了更加扎实的财务基础
。

　　在推动资产估值回归合理商业价值的同时
，美凯龙也在经营层面主动作为。面对行业需求收缩
、商户经营困难的实际挑战，公司通过租金减免等稳商扶商举措 ，全力保障商户生存空间
，维护家居产业链稳定 。这虽在短期对收入端构成一定压力，却也稳固了商户群体 ，为后续持续改善筑牢了基础
。

　　新五年战略启航
，锚定高质量发展

　　自2025年以来，在“着力稳定房地产市场 ”的顶层定调下 ，地产行业迎来一系列政策利好。2025年12月
，证监会发布《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知》，将商业不动产纳入试点范围 ，助力行业拓宽多元融资渠道 。2026年1月1日起，存量公积金贷款利率全面下调
，其中五年期以上首套房贷款利率降至2.6%，二套房降至3.075% ，持续减轻居民购房压力
。2026年3月
，上海宣布将商业用房购房贷款最低首付款比例下调至不低于30%，降低商业地产置业与投资门槛。同时 ，全国范围内消费品以旧换新政策持续发力
，智能家居产品纳入补贴范围，精准撬动家居消费需求释放 。

　　伴随政策持续加码以及市场自身长期出清 ，地产行业正逐步走出下行周期
，止跌企稳正在成为各界共识。中信证券的研报指出，随着供给收缩进入第六年 ，房地产市场的深度调整预计已接近尾声
。克而瑞集团联席总裁、普睿数智科技董事长丁祖昱从动态供需关系 、库存
、房价调整幅度等6个维度分析
，认为房地产市场正在进行底部确认，传递出止跌企稳的信号。

　　站在行业止跌回稳的关键节点 ，美凯龙新五年战略顺势启航 。公司以“家居生活新商业运营商与家居产业生态服务商
”的定位锚定高质量发展方向
。一方面，美凯龙将聚焦家居主业升级
，通过持续升级内容与运营能力，深度挖掘家居商业空间的价值 ，夯实主业竞争力；同时
，公司持续拓展服务边界，赋能产业链上游 ，覆盖品牌工厂等核心主体
，打造第二增长曲线。

　　分析人士认为，随着投资性物业回归当下商业价值以及经营基本面筑底 ，未来
，在房地产市场逐步回暖与家居消费需求持续释放的大背景下，美凯龙有望把握行业复苏红利 ，实现经营业绩持续改善与长期价值回归 。

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